Qu'est-ce que la valeur vénale ?
La valeur vénale est un prix de référence, pas un prix signé. Le BOFiP la définit comme « le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée ».
Le même texte dit d'où vient ce prix : « de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage ». La référence, ce sont donc des ventes comparables, signées au même moment.
La jurisprudence citée par le BOFiP ajoute un critère : le prix « qu'eût accepté de payer un acquéreur quelconque ». Cet acheteur n'a pas de « raison exceptionnelle de convenance » de préférer ce bien à d'autres. Un acheteur qui paie plus pour un motif personnel ne fixe pas la référence.
Pour les droits de succession, le BOFiP cite la Cour de cassation (chambre commerciale, 23 octobre 1984). La valeur vénale réelle y est le prix obtenu « par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel », selon l'état de l'immeuble et les clauses de l'acte.
L'administration ne publie aucun barème. Selon le BOFiP, l'évaluation à la valeur vénale réelle « s'oppose ainsi à la publication par l'administration de barèmes, coefficients ou de prix obligatoires ». Chaque bien se situe par ses propres comparables.
Texte cité : BOI-PAT-IFI-20-30-10, version publiée le 5 juin 2024 sur bofip.impots.gouv.fr. dvf-immobilier est un site indépendant, sans lien avec l'administration : nous citons ces textes, nous ne les appliquons pas à votre situation.
Dans quels cas la calcule-t-on ?
Deux cas reposent sur des textes que nous avons lus : l'impôt sur la fortune immobilière et les droits de succession. impots.gouv.fr cite d'autres démarches où il faut situer un bien. Ce guide décrit ces règles, il ne remplace pas l'avis de l'administration fiscale ou d'un notaire.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour l'IFI, les immeubles sont retenus à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur cette valeur, selon impots.gouv.fr.
Le BOFiP le rappelle : « L'IFI est assis sur une déclaration estimative soumise au contrôle ultérieur de l'administration. » Vous déclarez un montant ; l'administration peut le vérifier ensuite.
Succession
Les droits de mutation par décès portent sur la valeur vénale des biens transmis (article 666 du code général des impôts). Le BOFiP précise que les biens sont évalués « à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt ».
Les autres démarches citées par impots.gouv.fr
Pour évaluer un bien dans une démarche fiscale, impots.gouv.fr propose Patrim, gratuit, et cite six situations. Ce sont la succession, l'IFI, la donation, un contrôle fiscal ou une expropriation, une vente ou un achat, et le calcul des aides personnelles au logement.
Notre guide Patrim décrit l'accès à ce service. Pour un partage après divorce ou un contrat d'assurance, nous n'avons lu aucun texte qui fixe la date ou la méthode : la question relève de votre notaire ou de votre assureur.
Comment l'estimer par comparaison DVF ?
En quatre étapes : fixer la date, réunir des ventes semblables, lire leur fourchette au m², puis tenir compte de ce que le fichier ne décrit pas. C'est la comparaison que décrit le BOFiP, appliquée à des ventes publiques.
Ces ventes viennent du fichier DVF, publié par la DGFiP. Il liste les ventes, échanges, expropriations et adjudications des cinq dernières années, avec la date de l'acte, le prix, l'adresse, les références cadastrales et quelques éléments du bien.
Le fichier est mis à jour en avril et en octobre. Au fichier d'avril 2026 (7 avril 2026 selon la DGFiP), il couvre les ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. Aucune vente de 2026 n'y figure encore.
Étape 1 : fixer la date de référence
La valeur vénale se lit à une date : le 1er janvier pour l'IFI, le jour du fait générateur de l'impôt pour une succession. Retenez les ventes signées au plus près de cette date. Dans DVF, la date de mutation est la date de signature de l'acte.
Étape 2 : réunir des ventes de biens semblables
Le BOFiP parle de biens aux « caractéristiques identiques » et « affectés au même usage ». Dans DVF, cela passe par quatre filtres : même type de local, surface proche, nombre de pièces proche, même commune ou même rue.
Ne mélangez pas maisons et appartements. Le 30/09/2026, l'explorateur de data.gouv.fr affichait sur cinq ans, pour toute la France, une médiane de 3 342 €/m² en appartement et de 2 122 €/m² en maison.
DVF ne contient que des ventes à titre onéreux : aucune donation n'y figure. Notre méthode écarte aussi les ventes sur plan, les adjudications, les échanges et les expropriations, pour ne garder que les ventes classiques.
Une vente qui porte plusieurs logements a un seul prix, répété sur chaque ligne du fichier. Elle ne dit rien du prix d'un logement seul : écartez-la. Pour chercher autour d'un point, utilisez la recherche par adresse.
Étape 3 : ramener au m² et lire la fourchette
Divisez chaque prix par la surface réelle bâtie. Elle est mesurée au sol entre les murs, arrondie au m² inférieur, sans les dépendances. Ce n'est pas la surface Carrez, rarement remplie dans le fichier.
Le prix DVF est la valeur foncière déclarée dans l'acte. Il est hors frais de notaire et hors mobilier, TVA comprise. Les frais d'agence n'y sont inclus que si l'acte les met à la charge du vendeur.
Lisez ensuite la médiane et la fourchette du 1er au 3e quartile, pas un prix isolé. La moitié centrale des ventes montre où se placent les biens semblables. Sous notre seuil de ventes, la page affiche le compte, pas la médiane.
Étape 4 : tenir compte de ce que le fichier ne décrit pas
DVF ne reprend pas le descriptif de l'acte notarié, sauf la surface Carrez quand elle y figure. L'étage n'est pas dans la base. La liste des données est fermée par le décret du 28 décembre 2018.
L'état du bien et ses travaux restent donc à apprécier. impots.gouv.fr le dit : pour une estimation précise, il faut tenir compte des caractéristiques propres du bien, « sous votre responsabilité », et éventuellement consulter « le professionnel de votre choix ».
Patrim, le service de la DGFiP, affiche en plus la période de construction des ventes. Notre page Estimer un bien explique pourquoi le résultat reste une fourchette et ce qu'un professionnel ajoute.
La lecture pas à pas sur votre commune
Choisissez votre commune ci-dessous. Sa page donne, année par année et par type de bien, les ventes retenues, les ventes écartées, la médiane au m² et la fourchette. Comparez votre bien à la ligne de son type et de l'année la plus proche de votre date.
Valeur vénale, valeur foncière, valeur locative : tableau
Trois termes proches, trois objets distincts : un prix de référence à une date, un prix inscrit dans un acte, un loyer théorique qui sert aux impôts locaux.
| Valeur vénale | Valeur foncière (DVF) | Valeur locative cadastrale | |
|---|---|---|---|
| Ce que c'est | Prix auquel le bien pourrait normalement se négocier à l'époque considérée | Prix déclaré lors d'une vente ou d'un autre transfert à titre onéreux | Loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était loué |
| D'où elle vient | Déclaration du redevable (IFI), contrôlable par l'administration ; aucun barème public | Acte de vente, restitué par la DGFiP dans le fichier DVF | Marché locatif de 1970 pour le bâti (1975 dans les DOM), 1961 pour le non bâti, actualisé chaque année |
| À quoi elle sert | Assiette de l'IFI et des droits de succession | Transparence des marchés fonciers et immobiliers ; base des comparaisons | Base des taxes foncières et de la taxe d'habitation |
| Date qui compte | 1er janvier (IFI) ; jour du fait générateur (succession) | Date de signature de l'acte | Année de référence du marché locatif, puis actualisation |
La valeur foncière d'une vente passée est une donnée. La valeur vénale d'un bien à une date est une appréciation, fondée sur plusieurs de ces données. Notre guide sur la demande de valeur foncière montre où les retrouver.
La valeur locative cadastrale ne dépend pas des ventes : elle part du marché locatif de 1970 pour les biens bâtis. Elle ne sert donc pas à situer un prix de vente.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur vénale d'un bien ?
Aucune formule n'est publiée : le BOFiP exclut les barèmes et les prix obligatoires. La méthode qu'il décrit part des prix déclarés pour des biens aux caractéristiques identiques et de même usage. En pratique : fixer la date de référence, réunir des ventes DVF semblables, lire leur médiane au m² et leur fourchette, puis tenir compte de l'état du bien, que le fichier ne décrit pas. Pour une déclaration fiscale, un notaire peut vous accompagner.
Qui fixe la valeur vénale ?
Pour l'IFI, c'est le redevable : l'impôt repose sur une déclaration estimative, soumise au contrôle ultérieur de l'administration. Aucun barème public ne la fixe à sa place. Une valeur tirée des ventes consultées sur Patrim n'empêche pas l'administration de rectifier le prix ou l'évaluation, selon la procédure contradictoire de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales. Pour votre cas, interrogez l'administration fiscale ou un notaire.
Page mise à jour le 30 septembre 2026. Chiffres DVF : fichier DGFiP d’avril 2026, calculés le 1er octobre 2026.