Simulateur de prêt immobilier : mensualité et capacité d'emprunt

Quatre entrées : montant, durée, taux, assurance. Le taux proposé d'office est le taux effectif moyen de la Banque de France pour la durée choisie ; remplacez-le par celui de votre offre. Le résultat est un calcul, ni une offre ni un conseil.

Quelle mensualité pour mon prêt ?

Pour 200 000 € empruntés, comptez 1 430,75 € par mois sur 15 ans, 1 217,24 € sur 20 ans et 1 061,20 € sur 25 ans, aux taux effectifs moyens du 3e trimestre 2026.

Ces taux moyens incluent l'assurance obligatoire : le tableau donne un coût mensuel complet, en ordre de grandeur. Aucune source publique lue ne publie de taux nominal des banques ; nous n'en affichons donc aucun.

La formule de la mensualité

À échéances constantes, M = C × t / (1 - (1 + t)^-n). C est le capital, t le taux annuel divisé par 12, n la durée en mois.

Aucun texte public lu n'imprime cette formule : nous l'avons contrôlée sur un exemple de la Banque de France. Pour 100 000 € sur 15 ans à 3 %, son site pédagogique annonce 691 € par mois ; le calcul donne 690,58 €.

Le taux effectif global comprend frais de dossier, frais d'intermédiaire, assurance et garanties obligatoires. Un taux nominal ne couvre que les intérêts : l'assurance s'ajoute alors à part.

Le taux d'usure au 4e trimestre 2026

Le taux d'usure plafonne chaque catégorie de prêt. Un crédit devient usuraire quand son taux effectif global dépasse de plus d'un tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent.

Le calcul se vérifie : 4,05 % augmenté d'un tiers donne 5,40 %. La Banque de France a mis ce tableau en ligne le 28 septembre 2026 ; nous le relevons à chaque trimestre.

La catégorie vise les prêts immobiliers aux ménages, et les prêts travaux de plus de 75 000 €.

Quelle capacité d'emprunt avec mon revenu ?

Le taux d'effort plafonne à 35 % du revenu mensuel net. Cette limite du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) compte le prêt demandé et tous les crédits déjà en cours.

Le tableau suppose zéro autre crédit. Une mensualité déjà engagée se retire de la deuxième colonne avant le calcul.

Les autres règles du HCSF

La décision du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, limite la durée à 25 ans. Une tolérance de deux ans de différé d'amortissement s'ajoute si l'entrée en jouissance est décalée.

Depuis juin 2023, un établissement peut déroger à ces critères pour 20 % de sa production du trimestre. Au moins 70 % de cette marge revient aux résidences principales, au moins 30 % aux primo-accédants.

Le HCSF liste une autre décision, du 18 décembre 2023. Son site bloque la lecture automatique : nous ne l'avons pas lue et n'en résumons rien.

Comparer avec les prix DVF de ma commune

Une capacité d'emprunt n'est pas un prix d'achat. Ajoutez l'apport, retirez les frais de notaire : il reste le prix signable, seul chiffre comparable aux ventes DVF.

Dans DVF, la valeur foncière ne compte ni les frais de notaire ni les frais d'agence réglés par l'acquéreur. Sur un prix de 200 000 € en logement ancien, avec des droits départementaux à 5 %, ces frais montent à 15 231,30 €, débours à part.

Refaites cette ligne pour votre département avec le calcul des frais de notaire. Divisez ensuite le prix signable par la médiane au m² de la commune : la surface obtenue se lit dans la fourchette des ventes.

Les pages commune lisent le fichier DGFiP du 7 avril 2026, ventes 2021 à 2025. Sous un certain volume de ventes, la médiane n'est pas publiée : le seuil figure dans notre méthode.

Pour situer un logement précis, voyez comment lire les ventes voisines. Ces pages sont tenues par dvf-immobilier, site indépendant, sans lien avec l'administration.

Obtenir une offre de prêt

Nous ne sommes pas intermédiaire en crédit : le simulateur ne négocie rien et ne recueille aucune pièce. L'offre de prêt vient d'une banque ou d'un courtier, que vous choisissez.

Aucun courtier partenaire n'est proposé ici. Si l'un d'eux l'était un jour, son nom figurerait sur le bouton, le lien serait signalé comme partenaire et nous dirions avant le clic que le site est rémunéré. La case de transmission resterait décochée tant que vous ne la cocheriez pas. Détail sur la page partenaires.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Sur 20 ans à 4,05 %, il faut au moins 3 477,82 € nets par mois. La mensualité de 1 217,24 € pèse alors 35 % du revenu.

Passer de 20 à 25 ans allège la mensualité de 156,04 €. Le total remboursé grimpe de 292 137 € à 318 361 € : les cinq années de plus coûtent 26 224 €.

Un crédit en cours relève le seuil : 150 € de mensualité déjà engagée demandent 428,57 € de revenu net en plus.

Questions fréquentes