Estimer un bien avec les ventes réelles DVF

Comment fonctionne l'estimation par les ventes DVF ?

Elle compare. Votre bien est rapproché de ventes signées de biens semblables, puis placé dans la fourchette de leurs prix au m². Le BOFiP décrit la même logique pour la valeur vénale : partir des prix déclarés pour des biens comparables.

Beaucoup cherchent un « simulateur d'estimation gouv ». Aucun barème ni prix obligatoire n'est publié par l'administration, le BOFiP l'exclut. impots.gouv.fr propose Patrim, gratuit, qui liste des ventes, et renvoie pour une estimation précise au professionnel de votre choix.

Notre source unique est le fichier DVF de la DGFiP, remplacé en avril et en octobre. Celui d'avril 2026 réunit les ventes de 2021 à 2025 ; aucune de 2026. Nous le lisons en site indépendant, sans lien avec l'administration.

Les 4 étapes d'une comparaison

1. Décrire votre bien avec les mots du fichier. Type (maison ou appartement), surface réelle bâtie, pièces principales, commune. Cette surface se mesure au sol entre les murs, hors dépendances ; les pièces principales excluent cuisine et salles d'eau.
2. Retenir les ventes du même type, au plus près. La voie si elle réunit assez de ventes, sinon le code postal, sinon la commune.
3. Lire une fourchette, pas une vente. Situez le prix au m² que vous envisagez entre le 1er et le 3e quartile, où se trouve la moitié centrale des ventes.
4. Corriger à la main. Étage, état, travaux, performance énergétique : le fichier ne les décrit pas. Votre connaissance du bien, ou la visite d'un professionnel, comble cet angle mort.

Les pièges qui faussent une comparaison

Estimer mon bien à partir des ventes de ma commune

Choisissez votre commune ci-dessous. Aucun formulaire, aucune adresse e-mail. Pour chaque année et chaque type de bien, sa page donne deux comptes (ventes retenues, ventes écartées), puis la médiane au m² et l'écart entre 1er et 3e quartile.

Pour passer du m² au prix, multipliez : un bien de S m², face à une fourchette de Q1 à Q3 €/m², donne un repère de S x Q1 à S x Q3 €. Prenez la ligne de votre type de bien, sur l'année récente la mieux fournie.

Quand les ventes sont trop peu nombreuses, seul le compte apparaît. Les seuils et la règle de calcul sont sur la page méthode. Élargissez alors aux communes voisines du même département.

Pour voir les ventes une à une autour d'un point, passez par la recherche par adresse. Elles s'affichent après votre recherche, hors index : les CGU de la DGFiP proscrivent leur indexation par les moteurs de recherche.

Vous achetez plutôt que vous vendez ? Le simulateur de prêt traduit un prix en mensualité.

Pourquoi une fourchette et pas un prix ?

Parce que DVF décrit peu le bien. Une ligne se limite à l'acte (date, nature), au montant, à la localisation (adresse, parcelle) et à quelques traits du bien. Le décret du 28 décembre 2018 en arrête la liste, sans ajout possible.

Du texte de l'acte notarié, le fichier ne garde rien, hormis une éventuelle surface Carrez. Aucune colonne ne donne l'étage. Le diagnostic de performance énergétique manque aussi : l'explorateur de data.gouv.fr le puise dans une autre base publique.

Deux logements de même surface, vendus la même année dans la même voie, peuvent donc afficher des prix éloignés sans explication. Estimation indicative, pas une expertise : nous ne donnons aucun prix pour votre bien.

Faire affiner l'estimation par un professionnel

Un notaire ou un agent immobilier va plus loin que DVF : il voit le bien, consulte des bases professionnelles et couvre des cas où le fichier public se tait.

Quand le demander

• Une démarche fiscale. impots.gouv.fr cite la succession, la donation et l'IFI parmi les cas où évaluer un bien. Pour l'IFI, la valeur repose sur votre déclaration, que l'administration peut contrôler ensuite.
• Trop peu de ventes comparables. Commune sous notre seuil, bien atypique : la fourchette manque ou s'étire.
• Un bien en Moselle, en Alsace ou à Mayotte. Ni DVF ni Patrim n'y publient les ventes. Selon perval.fr, sa base couvre l'Alsace-Lorraine, hors Île-de-France.
• Un besoin de ventes récentes. DVF s'arrête au 31 décembre 2025. Selon ADNOV, une référence Perval devient consultable moins de 6 semaines après l'acte.

Ce qu'un professionnel voit en plus

Hors Île-de-France, les ventes des notaires alimentent Perval, exploitée par ADNOV ; en Île-de-France, la base BIEN des notaires franciliens. Selon ADNOV, Perval réunit plus de 25 millions de références, avec jusqu'à 30 champs descriptifs.

Ces bases portent des données que DVF n'a pas, comme le montant du crédit ou la commission versée à l'agence. perval.fr s'adresse aux notaires, experts et agents immobiliers, sans tarif public sur sa page d'accueil.

Comment s'y prendre

Ce site ne transmet aucune demande et ne recommande aucun réseau : choisissez vous-même votre notaire ou votre agent. Apportez la page de votre commune, vos ventes comparables, et ce que DVF ignore : étage, travaux, diagnostic énergétique.

Demandez sur quelles ventes l'avis repose et à quelle date elles ont été signées. Un avis qui cite ses comparables se confronte à la fourchette de votre commune ; un chiffre sans ventes derrière ne se vérifie pas.

« Combien vaut ma maison ? » : ce que montrent les ventes voisines

Pour une maison, le prix au m² trompe davantage. Vendue avec son terrain, elle occupe plusieurs lignes pour un seul prix. Divisé par la seule surface bâtie, ce prix embarque donc le terrain.

Comparez des maisons au terrain proche du vôtre ; DVF donne la surface cadastrale du terrain. Garage et abri de jardin restent hors surface réelle bâtie : une dépendance isolée a son propre type de local.

Nos pages lisent les ventes voisines voie par voie, en médiane et en compte, jamais porte par porte. Trop peu de maisons dans votre voie : remontez au code postal ou à la commune. Le prix reste hors mobilier et hors frais de notaire.

Questions fréquentes